Veelgestelde vragen over verbouwen

Onderstaand bevindt zich een overzicht van veelgestelde vragen. Staat jouw vraag er niet tussen? Neem dan contact met ons op!

Hoe lang duurt een aanvraag omgevingsvergunning bij de gemeente?

Voor de aanvraag omgevingsvergunning rekent de gemeente 8 weken behandeltijd. Deze tijd kan eenmalig met 6 weken verlengd worden als de gemeente dat nodig vindt. Wanneer de gemeente om aanvullende gegevens voor de aanvraag omgevingsvergunning vraagt, staat de termijn stil totdat de aanvullende gegevens zijn ingediend. Na het verlenen van de omgevingsvergunning moet deze nog 6 weken ter inzage liggen voordat de vergunning definitief is. Houdt dus rekening met een maximale vergunningprocedure van in totaal 23 weken. Uiteraard duurt het in de meeste gevallen en zeker bij eenvoudige projecten (een stuk) minder lang. De snelste vergunning, die wij ooit binnenkregen duurde 1 dag!

Hoelang voor de start van de verbouwing moet ik met de voorbereidingen beginnen?

De voorbereidingstijd voor een verbouwing hangt sterk af van het type verbouwing. Voor een dakopbouw adviseren wij bijvoorbeeld om een half jaar voor de uitvoering met de tekenwerkzaamheden te beginnen. Bij een vergunningplichtige aanbouw is dat hetzelfde, terwijl bij een vergunningvrije aanbouw een voorbereidingstijd van 3 maanden voldoende is. Als je zelf al een aannemer hebt, die het werk uit gaat voeren, kan de voorbereidingstijd zelfs nog korter zijn.

Kies ik eerst een aannemer of eerst een architect?

Wij geloven dat het goed is om eerst je verbouwplannen gereed te hebben en vervolgens een aannemer te kiezen. Het voordeel van deze volgorde is dat je prijzen van verschillende aannemers op een eerlijke manier met elkaar kan vergelijken. Wanneer wij jou hiermee gaan helpen, zal er eerst een ontwerp gemaakt worden, vervolgens de vergunning worden aangevraagd en tot slot een technische omschrijving en een bouwvoorbereidingstekening gemaakt worden. Deze stukken worden naar verschillende aannemers gestuurd met het verzoek een prijs voor de omschreven werkzaamheden samen te stellen.

Hoelang duurt het om tekeningen voor een verbouwing te maken?

Ook hier geldt weer dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de complexiteit van de verbouwing. In de regel hanteren onze architecten een periode van 3-4 weken vanaf opdrachtverlening om de tekeningen voor de omgevingsvergunning van een woonhuis gereed te maken. Uitgangspunt hierbij is dat de opdrachtgever weet wat hij/zij wilt en dat er dus snel geschakeld kan worden. Indien je nog niet precies weet wat je wilt, dan kan je hier een paar weken bij optellen. Wij maken in dat geval namelijk eerst conceptmatige tekeningen, waarmee wij vervolgens je ideeën vorm kunnen geven.

Wat kan ik voorbereiden voordat ik met een architect contact op neem?

Je kan voorafgaand aan een gesprek met een van onze architecten zoeken naar oude bouwtekeningen van jouw pand. Meestal zijn deze op te vragen bij je gemeente. Vervolgens kan je een kopie van het bestemmingsplan bij de gemeente opvragen. Daarnaast is het zinvol om een eenvoudig PvE (Programma van Eisen) op te stellen. Het PvE kan bestaan uit een korte opsomming van jouw wensen, hetgeen je kan illustreren met enkele afbeeldingen. In het PvE kan je bijvoorbeeld schrijven hoeveel kamers je wilt en welke kamers/functies je op dezelfde verdieping wilt hebben. Met behulp van afbeeldingen kan je aan ons laten zien wat voor stijl je voor jouw verbouwing in gedachten hebt. Uiteraard kunnen wij helpen met al deze punten. 

Kan een architect mij ook helpen met een kleine verbouwing?

Ja, wij werken zowel aan grote verbouwingen als aan kleine projecten, zoals dakterrassen, dakkapellen, wanddoorbraken en keukenontwerpen. Zeker wanneer delen van je verbouwing zichtbaar zijn vanaf de straat, zoals dakkapellen of nieuwe kozijnen, is het nuttig om een architect in te schakelen. De architect heeft namelijk kennis van de eisen van de gemeente en maakt voor jouw tekeningen, die aan deze eisen voldoen.

Maakt een architect ook berekeningen van de constructie van mijn verbouwing?

Een architect heeft kennis van ontwerpoplossingen, regelgeving, bouwtechniek en bouwproces, maar is niet bevoegd om de constructie van een bouwwerk te berekenen. Hiervoor heb je een constructeur nodig. Wij werken samen met verschillende goede constructeurs en kunnen de constructieve berekeningen voor je regelen.

Wat gaat mijn verbouwing kosten?

Voor de bouwkosten van een verbouwing is het heel lastig om standaard m²-prijzen te noemen. De kosten zijn sterk afhankelijk van de aard van de verbouwing. Wij hebben veel ervaring met een groot aantal typen verbouwingen. Zo zijn wij op de hoogte van de kosten van een dakopbouw en een aanbouw. Toch adviseren wij altijd om voorafgaand aan de verbouwing een kostenraming te laten maken. Met een kostenraming op zak weet je wat je ongeveer kunt verwachten tijdens de aanbesteding. Ook kunnen we vroegtijdig bijsturen in het ontwerpproces als je al inzicht in de geraamde bouwkosten hebt.

Welke kosten komen nog meer bij een verbouwing kijken?

In de begroting voor jouw verbouwing moet je rekening houden met de volgende kosten: bouwkosten, leges, kosten adviseurs. De bouwkosten zijn de kosten, die de aannemer jouw berekent. De leges zijn de kosten van de gemeente voor bijvoorbeeld de vergunningaanvraag. Op de website van jouw gemeente staat een legesnote gepubliceerd. De leges worden hoger naarmate de vergunningaanvraag complexer wordt. De gemeente kan je hier meer over vertellen. Voor de kosten van adviseurs kan je rekening houden met onder andere architectenkosten, constructeurskosten en indien van toepassing: sondering, milieuonderzoek, grondmechanisch onderzoek, bemalingsadvies (voor kelders), asbestinventarisatierapport, geluidonderzoek of archeologisch onderzoek.

Mijn verbouwplannen passen niet binnen het bestemmingsplan. Wat moet ik doen?

Als je verbouwplannen niet binnen het bestemmingsplan passen, bestaat de mogelijkheid dat je ook daadwerkelijk niet deze plannen uit mag voeren van de gemeente. Wel heeft de gemeente in veel gevallen de mogelijkheid om van het bestemmingsplan af te wijken. Om een goede inschatting te maken van de kansen om je verbouwplannen tot uitvoering te kunnen brengen, is het raadzaam met de gemeente om tafel te gaan. Wij kunnen hierbij helpen. Wanneer dit gesprek niet de gewenste uitkomst heeft, bieden de meeste gemeentes de mogelijkheid om een vooraanvraag in te dienen. Een vooraanvraag is nog geen officiële aanvraag omgevingsvergunning, maar je krijgt wel een schriftelijke uitspraak van de gemeente waarin je verbouwplannen beoordeeld worden. Het voordeel van een vooraanvraag is dat de leges beperkt zijn, dat de tekeningen van de architect nog niet zo uitgebreid hoeven te zijn en dat je vaak snel inzicht in de bouwmogelijkheden hebt. Het grote nadeel van een vooraanvraag is dat er geen wettelijke termijn voor staat. Als de gemeente het dus druk heeft, komt jouw vooraanvraag dikwijls onderaan de stapel te liggen.

Hoe kan ik een bestemmingsplan inzien?

Tegenwoordig zijn veel bestemmingsplannen online in te zien via de website van de gemeente en/of via www.ruimtelijkeplannen.nl. Indien je het bestemmingsplan hier niet kan vinden, dan kan je het beste contact opnemen met jouw gemeente.

Hoe verder als de buren het niet eens zijn met mijn verbouwplannen?

Bij verbouwen in een binnenstedelijke context kan het belangrijk zijn om jouw buren goed op de hoogte te houden van jouw (ver)bouwplannen. Wij hebben ervaring met dit onderwerp en kunnen jou hierbij op weg helpen.