Regelgeving en verbouwen


Tijdens de voorbereiding van uw verbouwing zul je veel met bouwregelgeving vanuit de overheid te maken krijgen. Zo is er het bestemmingsplan, het bouwbesluit, de welstandsnota, subsidieregelingen en misschien zijn er nog wel meer nota’s die in uw gemeente voor uw type project gelden. Naast regels van de overheid kunt u ook nog te maken krijgen met regels van uw VVE (Vereniging Van Eigenaren). Hieronder geven wij  een overzicht van de regels en procedures waar je met je verbouwing mee te maken kunt krijgen.

Bestemmingsplan

Voor ieder deel van Nederland is een bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan staat aangegeven welke eisen er op een bepaald kavel aan bouwwerkzaamheden (waaronder verbouwingen) gesteld worden. Zo geeft het bestemmingsplan aan welk percentage van een kavel bebouwd mag worden, hoe hoog een bouwwerk mag worden en hoeveel vierkante meter een bepaald bouwwerk mag zijn. Uw bouwwerk moet aan het bestemmingsplan voldoen. Het is daarom raadzaam om voorafgaand aan uw verbouwing al een keer naar je gemeente te gaan om het bestemmingsplan te vergelijken met uw wensen voor de verbouwing. Je ziet dan snel of uw wensen haalbaar zijn.

Het bouwbesluit

Alle bouwwerken in Nederland moeten voldoen aan de bouwregelgeving. Deze is opgenomen in het bouwbesluit. Het bouwbesluit geeft onder andere aan op welke wijze uw verbouwing moet voldoen aan: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Deze thema’s klinken voor u waarschijnlijk erg abstract, maar zaken waar u aan kunt denken zijn bijvoorbeeld eisen aan brandveiligheid, ventilatie, minimale afmetingen van bepaalde ruimten, isolatie, geluidwering, waterdichtheid, constructie en daglicht. Je hoeft al deze zaken natuurlijk niet zelf te kennen. Wij hebben gespecialiseerde kennis van het bouwbesluit en kunnen daarmee goed beoordelen of uw bouwplan haalbaar is.

Welstandsnota

Vrijwel iedere gemeente in Nederland heeft een welstandscommissie. De welstandscommissie bestaat uit architecten, stedenbouwkundigen en architectuurhistorici. De welstandcommissie heeft de taak om bouwwerken, waaronder verbouwingen, te toetsen aan redelijke eisen van welstand. Deze eisen hebben de diverse welstandscommissies op papier gezet in de welstandsnota van de betreffende gemeente. U kunt deze welstandsnota vaak downloaden van de site van uw gemeente. De commissie beoordeelt alleen de buitenzijde van het betreffende bouwplan. Wanneer je jouw bouwplan bij de gemeente heeft ingediend voor het aanvragen van een omgevingsvergunning, komt je bouwplan langs de welstandscommissie. Deze zittingen zijn openbaar. Wij kunnen hierbij aanwezig zijn om met de commissie het ontwerp voor uw verbouwing te bespreken.

Subsidieregelingen

Voor veel verbouwingen is subsidie te verkrijgen. De mogelijkheden hangen af van de gemeente waar je wilt verbouwen en van het type bouwwerk dat je wil gaan verbouwen. Bij subsidies kan je denken aan: subsidie voor het plaatsen van een dakopbouw, subsidie voor het isoleren van uw woning, subsidie voor het samenvoegen van woningen, subsidie voor het maken van een vegetatiedak, subsidie voor het opwekken van duurzame energie of subsidie voor het renoveren van uw monumentale pand. Wij adviseren je om bij je gemeente te vragen wat de subsidiemogelijkheden zijn voor uw verbouwing. Wij hebben ervaring met subsidies en kunnen je van tips voorzien.

Diverse nota’s

Gemeenten hebben vaak op bepaalde thema’s hun eigen nota. Zo heeft het Amsterdamse stadsdeel Oost een nota voor dakopbouwen in de Watergraafsmeer en hanteert Den Haag een dakopbouwennota voor de meeste delen van de stad.

VVE

Voordat ja aan je verbouwing kunt beginnen is in veel gevallen toestemming van je VVE nodig. Wij adviseren je om hier in een vroegtijdig stadium al rekening mee te houden, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. We kunnen je ook adviseren over verbouwen met de buren.

VVE en dakopbouwen

Als appartementseigenaar maakt je deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VVE). Het dak is dan gemeenschappelijk bezit. Wanneer je een dakopbouw wilt plaatsen op het dak dan is goedkeuring van de andere eigenaren nodig. De splitsingsakte zal ook aangepast moeten worden. Voor het aanpassen van de splitsingsakte is goedkeuring van alle betrokkenen noodzakelijk. Dit kan ook in persoonlijke overeenkomsten geregeld worden. De aanpassing van de notariële akte is dan niet nodig.

Voor de ander eigenaren kan de wijziging van de eigendomsverhoudingen interessante gevolgen hebben. De kosten voor het dakonderhoud vallen niet meer binnen de VVE maar moeten worden betaald door de initiatiefnemer van de dakopbouw. Het gehele bestaande dak van de bovenwoning zal bij een dakopbouw worden voorzien van nieuwe dakbedekking.

Daarnaast zijn er nog meer voordelen voor de andere eigenaren van bovenwoningen in het blok. De gemeentelijke procedure is door de initiatiefnemer doorlopen, hierdoor zullen onze kosten voor een volgende dakopbouw lager uitvallen. Tevens toont een dakopbouw de groeipotentie van de naastliggende bovenwoningen en dit kan tot waardevermeerdering van de woning leiden.

Moderne dakopbouw geeft verhoogd woongenot

Aan de Amstelveenseweg in Amsterdam bevindt zich een appartementencomplex, waarvan de bovenste bewoners een uitbreiding van hun woning wensten. Door het plaatsen van een dakopbouw wordt het opppervlak van de woning bijna verdubbelt. Hierdoor konden de bewoners blijven wonen op de plek waar ze zo graag wonen, maar met een ruime extra verdieping inclusief een dakterras.

ga naar project
Tuin op het zuiden aan de Zuiderparklaan

Kenmerkend voor de portiekwoningen aan de Zuiderparklaan is het sterke ritme van erkers en portieken. De bovenkant van het bouwblok wordt op krachtige wijze geaccentueerd door de witte daklijst. Deze krachtige kenmerken zijn intact gelaten en zelfs door ons versterkt door een ingetogen herhaling van het bestaande gevelritme in onze dakopbouwen. De herhaling bestaat uit een lamellenstructuur per woning. De opbouw staat in zijn geheel terug ten opzicht van de bestaande voorgevel. Zodoende ontstaat er een rustige toevoeging op het bestaande bouwblok.

ga naar project
Dakopbouw geeft uitzicht en extra slaapkamers

In het Bezuidenhout aan de Carel Reinierszkade hebben wij een dakopbouw ontworpen waarin de traditionele jaren 30 stijl is gecombineerd met een moderne stijl. Op de hoek is de dakopbouw doorgemetseld en zijn de stalen kozijnen conform de originele stalen kozijnen. Aan de achterzijde is extra ruimte gecreëerd middels een uitkraging. Deze uitkraging bestaat uit een gestuct kader met daarin een grote glazen vliesgevel. 

ga naar project
Minimalistische aanbouw

Deze aanbouw, met een hoog ambitieniveau, is aan de buitenkant zo gedetailleerd dat hij lijkt te zweven als een tijdelijk object naast de woning. De gevel is afwisselend gesloten en transparant. De glasvlakken lopen van vloer tot plafond en zijn gemaakt van strakke slanke stalen kozijnen.

ga naar project
Van watertoren tot woonhuis

Het is de droom van velen om in een karakteristiek, industrieel gebouw te wonen. De functionele vormgeving en de monumentale status van een dergelijk gebouw maken van de transformatie tot woning een interessante ontwerpopgave. Hierbij komen zowel esthetische als technische aspecten aan bod.

ga naar project
Vier dakopbouwen IJburg

Op de Jan Vrijmanstraat in Amsterdam bouwden wij vier dakopbouwen naast elkaar. Het initiatief werd door één van de buren genomen, waarna de drie anderen mee deden. Dit project werd zodoende een collectief particulier opdrachtgeverschap. Wij hebben diverse ontwerpstudies gemaakt waarbij we onderzochten of we enerzijds in het bestaande groen geschilderde multiplex moesten bouwen of anderzijds juist het metselwerk moesten doorzetten in de nieuwe bouwlaag. Wij vonden het rustiger voor het gehele bouwblok om het metselwerk slechts toe te passen op de onderste drie bouwlagen en de extra verdieping neutraler te ontwerpen. 

ga naar project
Transformatie Reeuwijk

In sommige gevallen is het lastig om te kiezen of een pand gesloopt moet worden, waarna nieuwbouw plaats kan vinden, of dat het efficiënter is het pand te verbouwen. In Reeuwijk was dat niet anders. Na het maken van diverse kostenramingen heeft de opdrachtgever besloten tot verbouw over te gaan. Dit had niet in de laatste plaats te maken met een gedurende het proces toenemende affiniteit met de oude woning.

ga naar project
Doorgemetselde dakopbouw

De dakopbouw aan de Rozenstraat in Den Haag kenmerkt zich door een doorgemetselde gevel, waarbij zorgvuldig is gezocht naar een baksteen, die het bestaande metselwerk op een goede wijze continueert. Op de erker is bij deze verbouwing een balkon doorgemetseld. Dit balkon verbindt de dakopbouw als het ware met de onderbouw. 

ga naar project
Grondige renovatie bungalow

In Boskoop hebben wij een bestaande bungalow uitgebreid met een uitbouw en voorzien van nieuwe gevelbekleding. De nieuwe gevelbekleding zorgt voor een samenhangend geheel tussen de bestaande bouw en de uitbouw. Alle kozijnen in de bestaande bungalow zijn vervangen door strakke zwarte steellook aluminium kozijnen. De originele houten dakrand is vervangen door een donkergrijze zinken dakrand. In de dakrand is een horizontale felsnaad toegepast. De uitbouw heeft een volledig glazen gevel en is ook voorzien van een zinken dakrand. 

ga naar project