Regelgeving en verbouwen


Tijdens de voorbereiding van jouw verbouwing zul je veel met bouwregelgeving vanuit de overheid te maken krijgen. Zo is er het bestemmingsplan, het bouwbesluit, de welstandsnota, subsidieregelingen en misschien zijn er nog wel meer nota’s die in jouw gemeente voor jouw type project gelden. Naast regels van de overheid kan je ook nog te maken krijgen met regels van jouw VVE (Vereniging Van Eigenaren). Hieronder geven wij  een overzicht van de regels en procedures waar je met je verbouwing mee te maken kunt krijgen.

Bestemmingsplan

Voor ieder deel van Nederland is een bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan staat aangegeven welke eisen er op een bepaald kavel aan bouwwerkzaamheden (waaronder verbouwingen) gesteld worden. Zo geeft het bestemmingsplan aan welk percentage van een kavel bebouwd mag worden, hoe hoog een bouwwerk mag worden en hoeveel vierkante meter een bepaald bouwwerk mag zijn. Jouw bouwwerk moet aan het bestemmingsplan voldoen. Het is daarom raadzaam om voorafgaand aan de verbouwing al een keer naar je gemeente te gaan om het bestemmingsplan te vergelijken met alle wensen voor de verbouwing. Je ziet dan snel of al jouw wensen haalbaar zijn.

Het bouwbesluit

Alle bouwwerken in Nederland moeten voldoen aan de bouwregelgeving. Deze is opgenomen in het bouwbesluit. Het bouwbesluit geeft onder andere aan op welke wijze de verbouwing moet voldoen aan: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Deze thema’s klinken voor waarschijnlijk erg abstract, maar zaken waar je aan kunt denken zijn bijvoorbeeld eisen aan brandveiligheid, ventilatie, minimale afmetingen van bepaalde ruimten, isolatie, geluidwering, waterdichtheid, constructie en daglicht. Je hoeft al deze zaken natuurlijk niet zelf te kennen. Wij hebben gespecialiseerde kennis van het bouwbesluit en kunnen daarmee goed beoordelen of jouw bouwplan haalbaar is.

Welstandsnota

Vrijwel iedere gemeente in Nederland heeft een welstandscommissie. De welstandscommissie bestaat uit architecten, stedenbouwkundigen en architectuurhistorici. De welstandcommissie heeft de taak om bouwwerken, waaronder verbouwingen, te toetsen aan redelijke eisen van welstand. Deze eisen hebben de diverse welstandscommissies op papier gezet in de welstandsnota van de betreffende gemeente. Je kunt deze welstandsnota vaak downloaden van de website van de gemeente. De commissie beoordeelt alleen de buitenzijde van het betreffende bouwplan. Wanneer je jouw bouwplan bij de gemeente heeft ingediend voor het aanvragen van een omgevingsvergunning, komt je bouwplan langs de welstandscommissie. Deze zittingen zijn openbaar. Wij kunnen hierbij aanwezig zijn om met de commissie het ontwerp voor jouw verbouwing te bespreken.

Subsidieregelingen

Voor veel verbouwingen is subsidie te verkrijgen. De mogelijkheden hangen af van de gemeente waar je wilt verbouwen en van het type bouwwerk dat je wil gaan verbouwen. Bij subsidies kan je denken aan: subsidie voor het plaatsen van een dakopbouw, subsidie voor het isoleren van de woning, subsidie voor het samenvoegen van woningen, subsidie voor het maken van een vegetatiedak, subsidie voor het opwekken van duurzame energie of subsidie voor het renoveren van een monumentaal pand. Wij adviseren je om bij de betreffende gemeente te vragen wat de subsidiemogelijkheden zijn voor jouw verbouwing. Wij hebben ervaring met subsidies en kunnen je van tips voorzien.

Diverse nota’s

Gemeenten hebben vaak op bepaalde thema’s hun eigen nota. Zo heeft het Amsterdamse stadsdeel Oost een nota voor dakopbouwen in de Watergraafsmeer en hanteert Den Haag een dakopbouwennota voor de meeste delen van de stad.

VVE

Voordat je aan je verbouwing kunt beginnen is in veel gevallen toestemming van je VVE nodig. Wij adviseren je om hier in een vroegtijdig stadium al rekening mee te houden, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. We kunnen je ook adviseren over verbouwen met de buren.

VVE en dakopbouwen

Als appartementseigenaar maakt je deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VVE). Het dak is dan gemeenschappelijk bezit. Wanneer je een dakopbouw wilt plaatsen op het dak dan is goedkeuring van de andere eigenaren nodig. De splitsingsakte zal ook aangepast moeten worden. Voor het aanpassen van de splitsingsakte is goedkeuring van alle betrokkenen noodzakelijk. Dit kan ook in persoonlijke overeenkomsten geregeld worden. De aanpassing van de notariële akte is dan niet nodig.

Voor de ander eigenaren kan de wijziging van de eigendomsverhoudingen interessante gevolgen hebben. De kosten voor het dakonderhoud vallen niet meer binnen de VVE maar moeten worden betaald door de initiatiefnemer van de dakopbouw. Het gehele bestaande dak van de bovenwoning zal bij een dakopbouw worden voorzien van nieuwe dakbedekking.

Daarnaast zijn er nog meer voordelen voor de andere eigenaren van bovenwoningen in het blok. De gemeentelijke procedure is door de initiatiefnemer doorlopen, hierdoor zullen onze kosten voor een volgende dakopbouw lager uitvallen. Tevens toont een dakopbouw de groeipotentie van de naastliggende bovenwoningen en dit kan tot waardevermeerdering van de woning leiden.