Tijdens de voorbereiding van uw verbouwing zult u veel met bouwregelgeving vanuit de overheid te maken krijgen. Zo is er het bestemmingsplan, het bouwbesluit, de welstandsnota, subsidieregelingen en misschien zijn er nog wel meer nota’s die in uw gemeente voor uw type project gelden. Naast regels van de overheid kunt u ook nog te maken krijgen met regels van uw VVE (Vereniging Van Eigenaren). Hieronder geven wij u een overzicht van de regels en procedures waar u met uw verbouwing mee te maken kunt krijgen.
Bestemmingsplan
Voor ieder deel van Nederland is een bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan staat aangegeven welke eisen er op een bepaald kavel aan bouwwerkzaamheden (waaronder verbouwingen) gesteld worden. Zo geeft het bestemmingsplan aan welk percentage van een kavel bebouwd mag worden, hoe hoog een bouwwerk mag worden en hoeveel vierkante meter een bepaald bouwwerk mag zijn. Uw bouwwerk moet aan het bestemmingsplan voldoen. Het is daarom raadzaam om voorafgaand aan uw verbouwing al een keer naar uw gemeente te gaan om het bestemmingsplan te vergelijken met uw wensen voor de verbouwing. U ziet dan snel of uw wensen haalbaar zijn.
Het bouwbesluit
Alle bouwwerken in Nederland moeten voldoen aan de bouwregelgeving. Deze is opgenomen in het bouwbesluit. Het bouwbesluit geeft onder andere aan op welke wijze uw verbouwing moet voldoen aan: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid. Deze thema’s klinken voor u waarschijnlijk erg abstract, maar zaken waar u aan kunt denken zijn bijvoorbeeld eisen aan brandveiligheid, ventilatie, minimale afmetingen van bepaalde ruimten, isolatie, geluidwering, waterdichtheid, constructie en daglicht. U hoeft al deze zaken natuurlijk niet zelf te kennen. Wij hebben gespecialiseerde kennis van het bouwbesluit en kunnen daarmee goed beoordelen of uw bouwplan haalbaar is.
Welstandsnota
Vrijwel iedere gemeente in Nederland heeft een welstandscommissie. De welstandscommissie bestaat uit architecten, stedenbouwkundigen en architectuurhistorici. De welstandcommissie heeft de taak om bouwwerken, waaronder verbouwingen, te toetsen aan redelijke eisen van welstand. Deze eisen hebben de diverse welstandscommissies op papier gezet in de welstandsnota van de betreffende gemeente. U kunt deze welstandsnota vaak downloaden van de site van uw gemeente. De commissie beoordeelt alleen de buitenzijde van het betreffende bouwplan. Wanneer u uw bouwplan bij de gemeente heeft ingediend voor het aanvragen van een omgevingsvergunning, komt uw bouwplan langs de welstandscommissie. Deze zittingen zijn openbaar. Wij kunnen hierbij aanwezig zijn om met de commissie het ontwerp voor uw verbouwing te bespreken.
Subsidieregelingen
Voor veel verbouwingen is subsidie te verkrijgen. De mogelijkheden hangen af van de gemeente waar u wilt verbouwen en van het type bouwwerk dat u wilt gaan verbouwen. Bij subsidies kunt u denken aan: subsidie voor het plaatsen van een dakopbouw, subsidie voor het isoleren van uw woning, subsidie voor het samenvoegen van woningen, subsidie voor het maken van een vegetatiedak, subsidie voor het opwekken van duurzame energie of subsidie voor het renoveren van uw monumentale pand. Wij adviseren u om bij uw gemeente te vragen wat de subsidiemogelijkheden zijn voor uw verbouwing. Wij hebben ervaring met subsidies en kunnen u van tips voorzien.
Diverse nota’s
Gemeenten hebben vaak op bepaalde thema’s hun eigen nota. Zo heeft het Amsterdamse stadsdeel Oost een nota voor dakopbouwen in de Watergraafsmeer en hanteert Den Haag een dakopbouwennota voor de meeste delen van de stad.
VVE
Voordat u aan uw verbouwing kunt beginnen is in veel gevallen toestemming van uw VVE nodig. Wij adviseren u om hier in een vroegtijdig stadium al rekening mee te houden, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
VVE en dakopbouwen
Als appartementseigenaar maakt u deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VVE). Het dak is dan gemeenschappelijk bezit. Wanneer u een dakopbouw wilt plaatsen op het dak dan is goedkeuring van de andere eigenaren nodig. De splitsingsakte zal ook aangepast moeten worden. Voor het aanpassen van de splitsingsakte is goedkeuring van alle betrokkenen noodzakelijk. Dit kan ook in persoonlijke overeenkomsten geregeld worden. De aanpassing van de notariële akte is dan niet nodig.
Voor de ander eigenaren kan de wijziging van de eigendomsverhoudingen interessante gevolgen hebben. De kosten voor het dakonderhoud vallen niet meer binnen de VVE maar moeten worden betaald door de initiatiefnemer van de dakopbouw. Het gehele bestaande dak van de bovenwoning zal bij een dakopbouw worden voorzien van nieuwe dakbedekking.
Daarnaast zijn er nog meer voordelen voor de andere eigenaren van bovenwoningen in het blok. De gemeentelijke procedure is door de initiatiefnemer doorlopen, hierdoor zullen onze kosten voor een volgende dakopbouw lager uitvallen. Tevens toont een dakopbouw de groeipotentie van de naastliggende bovenwoningen en dit kan tot waardevermeerdering van de woning leiden.